Kaufnebenkosten-Rechner (Immobilie)
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf berechnen: Grunderwerbsteuer (nach Bundesland), Maklerprovision sowie Notar- und Grundbuchkosten.
Erstellt und geprüft von Christoph Ballmer So funktioniert der Kaufnebenkosten-Rechner
Beim Immobilienkauf kommen zum Kaufpreis erhebliche Nebenkosten hinzu – meist 9 bis 15 % des Kaufpreises. Der Rechner addiert die vier üblichen Posten: die Grunderwerbsteuer deines Bundeslandes, die Maklerprovision (sofern ein Makler beteiligt ist) sowie die Notar- und Grundbuchkosten. Du gibst den Kaufpreis ein, wählst das Bundesland und passt bei Bedarf die Prozentsätze für Makler und Notar an – das Ergebnis zeigt dir sofort die Summe der Nebenkosten, jeden Einzelposten und die Gesamtkosten inklusive Kaufpreis.
Wichtig für die Finanzierung: Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Du solltest sie aus deinem Eigenkapital aufbringen können. Schon deshalb lohnt es sich, die Summe vor der Suche genau zu kennen.
Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und der größte einzelne Nebenkostenposten. 2026 reichen die Sätze von 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises:
| Steuersatz | Bundesländer |
|---|---|
| 3,5 % | Bayern |
| 5,0 % | Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen |
| 5,5 % | Hamburg, Sachsen |
| 6,0 % | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern |
| 6,5 % | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein |
Bis zu einem Kaufpreis von 2.500 € bleibt der Erwerb grunderwerbsteuerfrei (Freigrenze). Wird dieser Betrag überschritten, ist der gesamte Kaufpreis steuerpflichtig. Mehr Details, Beispielrechnung und das volle Ranking: Grunderwerbsteuer nach Bundesland im Vergleich.
Die einzelnen Posten im Detail
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je nach Bundesland. Fällig wird sie nach Erhalt des Steuerbescheids vom Finanzamt; erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer einträgt.
- Notar: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag – gesetzlich vorgeschrieben bei jedem Immobilienkauf. Die Gebühren regelt das GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) und sind nicht verhandelbar. Sie betragen rund 1,0–1,5 % des Kaufpreises.
- Grundbucheintrag: ca. 0,5 % für die Eigentumsumschreibung und gegebenenfalls die Eintragung der Grundschuld zugunsten der Bank. Notar und Grundbuch zusammen bewegen sich meist bei 1,5–2,0 %.
- Maklerprovision: falls ein Makler beteiligt ist, für Käufer oft 3,57 % inkl. MwSt. Seit Dezember 2020 gilt bei selbst genutzten Wohnungen und Einfamilienhäusern das Teilungsgebot (§ 656c/656d BGB): Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision, der Käufer zahlt höchstens die Hälfte.
Notar- und Grundbuchkosten: warum der Prozentsatz sinkt
Anders als die Grunderwerbsteuer sind die Notar- und Grundbuchkosten degressiv: Der Geschäftswert (in der Regel der Kaufpreis) bestimmt die Gebühr nach der Tabelle des GNotKG, und der prozentuale Anteil sinkt mit steigendem Kaufpreis. Bei einer 200.000-€-Wohnung liegt der Anteil näher an 2 %, bei einer 600.000-€-Immobilie eher bei 1,3–1,5 %. Diese Richtwerte umfassen Beurkundung, Vollzug, Grundbucheintrag und die übliche Eintragung einer Grundschuld:
| Kaufpreis | Notar & Grundbuch (Richtwert) | ≈ Anteil |
|---|---|---|
| 200.000 € | ca. 3.600–4.000 € | ≈ 1,8–2,0 % |
| 300.000 € | ca. 4.800–5.400 € | ≈ 1,6–1,8 % |
| 400.000 € | ca. 6.000–6.800 € | ≈ 1,5–1,7 % |
| 600.000 € | ca. 8.000–9.000 € | ≈ 1,3–1,5 % |
Die Werte sind Orientierungsgrößen; die konkrete Summe hängt unter anderem davon ab, ob eine Grundschuld eingetragen wird und in welcher Höhe.
Beispielrechnung: 400.000 € Kaufpreis
Angenommen, du kaufst eine Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen für 400.000 €, mit Makler und üblichem Käuferanteil von 3,57 %. Dann ergibt sich:
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (NRW) | 6,5 % | 26.000 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 3,57 % | 14.280 € |
| Notar & Grundbuch | ≈ 1,6 % | 6.400 € |
| Nebenkosten gesamt | ≈ 11,7 % | 46.680 € |
| Gesamtkosten inkl. Kaufpreis | – | 446.680 € |
Dasselbe Objekt in Bayern (3,5 % Grunderwerbsteuer) ohne Makler käme auf rund 20.400 € Nebenkosten (≈ 5,1 %) – die Spanne zwischen Bundesland und Maklerbeteiligung macht hier über 26.000 € aus. Genau diese beiden Stellschrauben kannst du im Rechner oben durchspielen.
Gesamtkosten nach Bundesland im Überblick
Die folgende Tabelle fasst die typische Gesamt-Nebenkostenquote je Bundesland zusammen – einmal ohne Makler (Grunderwerbsteuer + Notar/Grundbuch ≈ 2 %) und einmal mit Käufer-Makleranteil von 3,57 %. So siehst du auf einen Blick, wie viel Eigenkapital du je nach Region einplanen solltest:
| Bundesland | GrESt | ohne Makler | mit Makler (3,57 %) |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ≈ 5,5 % | ≈ 9,1 % |
| Sachsen, Hamburg | 5,5 % | ≈ 7,5 % | ≈ 11,1 % |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Bremen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % | ≈ 7,0 % | ≈ 10,6 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | ≈ 8,0 % | ≈ 11,6 % |
| Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % | ≈ 8,5 % | ≈ 12,1 % |
Faustregel: Plane in Hochsteuer-Ländern mit Makler rund 12 % des Kaufpreises an Nebenkosten ein, in Bayern ohne Makler reichen oft etwa 5,5 %.
Versteckte und zusätzliche Kosten
Die vier Standardposten sind nur die Pflicht. Realistisch budgetierst du zusätzlich:
- Finanzierungskosten: Bereitstellungszinsen, wenn du das Darlehen erst später abrufst, sowie Kosten für die Grundschuldbestellung (im Notar-/Grundbuchposten meist enthalten).
- Gutachter/Sachverständiger: ein Wert- oder Bausachverständiger kostet je nach Umfang einige Hundert bis über tausend Euro – bei Bestandsimmobilien oft sinnvoll.
- Modernisierung & Renovierung: der häufigste unterschätzte Block. Neue Heizung, Bad oder Fenster summieren sich schnell auf fünfstellige Beträge.
- Umzug und Doppelbelastung: Umzugskosten plus eventuell parallele Miete und neue Rate während der Übergangszeit.
- Erschließung/Hausanschlüsse: vor allem bei Neubau und Grundstücken (Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation).
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei einer selbst genutzten Immobilie sind die Kaufnebenkosten steuerlich nicht absetzbar. Vermietest du dagegen, gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten zu den Anschaffungskosten und mindern über die AfA (Absetzung für Abnutzung) anteilig deine Steuer; die Maklerprovision kann je nach Gestaltung ebenfalls zu den Anschaffungs- oder Werbungskosten zählen. Die genaue Zuordnung und Aufteilung Gebäude/Grund klärst du am besten mit einer Steuerberatung.
Kaufnebenkosten senken: Edge Cases & Tipps
- Bewegliches Inventar separat ausweisen: Mitgekaufte Einbauküche, Sauna oder Markise im Kaufvertrag gesondert beziffern – auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an (das Finanzamt akzeptiert nur angemessene, belegbare Werte).
- Neubau vom Bauträger: Sind Grundstückskauf und Bauvertrag sauber getrennt, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückswert an, nicht auf die Baukosten. Bei einheitlichem Bauträgervertrag besteuert das Finanzamt dagegen meist das Gesamtpaket.
- Provisionsfreie Objekte: Beim Direktkauf vom Eigentümer entfällt der größte variable Posten komplett.
- Schenkung & Erbschaft: Der Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung sowie der Verkauf zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie ist von der Grunderwerbsteuer befreit.
Wann sind die Nebenkosten fällig?
Die Posten werden zeitlich versetzt fällig: Die Notarrechnung kommt meist wenige Wochen nach der Beurkundung, die Grundbuchgebühren folgen mit der Eintragung, und der Grunderwerbsteuerbescheid des Finanzamts trifft typischerweise einige Wochen nach Vertragsschluss ein. Die Maklerprovision wird in der Regel mit dem wirksamen Kaufvertrag fällig. Halte die gesamte Summe als Eigenkapital bereit, bevor du den Vertrag unterschreibst.
Passende Rechner zur Finanzierung
Steht die Nebenkostensumme, planst du die Finanzierung weiter: Monatsrate, Laufzeit und Restschuld mit dem Tilgungsrechner, den Vermögensaufbau und Eigenkapital-Ansparphase mit dem Zinseszinsrechner oder dem Sparrechner. Die erzielbare Rendite einer vermieteten Immobilie prüfst du mit dem Rendite-Rechner, eine laufende Mietanpassung mit dem Indexmiete-Rechner.
Stand 2026. Grunderwerbsteuer-Sätze nach Landesrecht; Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG (degressiv) – die genannten Beträge sind Richtwerte. Maklerprovision je nach Region und Vereinbarung. Alle Angaben ohne Gewähr; diese Seite ersetzt keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für die Kaufnebenkosten?
Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit, du solltest sie also vollständig aus Eigenkapital aufbringen. Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung sind das rund 5,5 % bis 12 % des Kaufpreises – bei 400.000 € also etwa 22.000 € bis 48.000 €. Wer zusätzlich einen Teil des Kaufpreises selbst einbringt, bekommt meist bessere Zinskonditionen.
Wann werden die Kaufnebenkosten fällig?
Zeitlich versetzt: Die Notarrechnung kommt meist wenige Wochen nach der Beurkundung, die Grundbuchgebühren mit der Eintragung, und der Grunderwerbsteuerbescheid des Finanzamts einige Wochen nach Vertragsschluss. Die Maklerprovision wird in der Regel mit dem wirksamen Kaufvertrag fällig. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die das Grundbuchamt für die Eigentumsumschreibung braucht.
Warum sinkt der Prozentsatz der Notarkosten bei teureren Immobilien?
Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem GNotKG und sind degressiv gestaffelt: Sie steigen zwar mit dem Geschäftswert, aber langsamer als der Kaufpreis. Dadurch sinkt der prozentuale Anteil – bei 200.000 € liegt er näher an 2 %, bei 600.000 € eher bei 1,3 bis 1,5 % des Kaufpreises.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei einer selbst genutzten Immobilie sind die Kaufnebenkosten nicht absetzbar. Bei einer vermieteten Immobilie zählen Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten zu den Anschaffungskosten und mindern über die AfA anteilig die Steuer; die Maklerprovision kann je nach Gestaltung ebenfalls berücksichtigt werden. Die genaue Zuordnung sollte eine Steuerberatung prüfen.
Kann ich die Grunderwerbsteuer auf bewegliches Inventar sparen?
Ja. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche, Sauna oder Markise lassen sich im Kaufvertrag gesondert ausweisen. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an, weil er nicht zum Grundstückswert gehört. Das Finanzamt akzeptiert nur angemessene, belegbare Werte – überzogene Ansätze werden korrigiert.
Fällt beim Neubau Grunderwerbsteuer auf die Baukosten an?
Das hängt vom Vertrag ab. Sind Grundstückskauf und Bauvertrag sauber getrennt, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückswert an, nicht auf die Baukosten. Bei einem einheitlichen Bauträgervertrag besteuert das Finanzamt dagegen meist das Gesamtpaket aus Grundstück und Gebäude.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, liegen die Nebenkosten meist bei 9 bis 15 % des Kaufpreises – zusammengesetzt aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision.
Wie viel Grunderwerbsteuer zahle ich?
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und liegt 2026 zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (z. B. NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland). Der Rechner setzt den Satz deines Bundeslandes automatisch ein.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Grunderwerbsteuer, Notarkosten (ca. 1–1,5 %), Grundbucheintrag (ca. 0,5 %) und – falls vermittelt – die Maklerprovision (oft 3,57 % inkl. MwSt für den Käufer).
Werden die Maklerkosten geteilt?
Beim Kauf selbst genutzter Wohnungen und Einfamilienhäuser werden die Maklerkosten seit Dezember 2020 in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt – der Käufer zahlt also höchstens die Hälfte.