Tilgungsrechner – Tilgungsplan & Restschuld berechnen

Wie funktioniert der Tilgungsrechner?

Gib Darlehensbetrag, Sollzins und Anfangstilgung ein – der Rechner zeigt dir sofort:

• Die monatliche Annuität (Rate), die über die gesamte Laufzeit konstant bleibt
• Die Gesamtlaufzeit in Jahren und Monaten bis zur vollständigen Rückzahlung
• Die Gesamtzinsen, die du über die Laufzeit zahlst
• Den vollständigen Tilgungsplan mit Jahres-Zinsen, Jahres-Tilgung und Restschuld

Wer eine Sondertilgung plant, trägt den Jahresbetrag im optionalen Feld ein – der Rechner berücksichtigt sie jährlich und zeigt die verkürzte Laufzeit.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist die in Deutschland häufigste Form der Baufinanzierung – und was nahezu jede Bank als „Immobilienkredit" oder „Hypothekendarlehen" anbietet. Kennzeichen:

• Die monatliche Rate (Annuität) bleibt während der Zinsbindung konstant – egal ob 10, 15 oder 20 Jahre vereinbart.
• Innerhalb der Rate verschiebt sich das Verhältnis aus Zinsen und Tilgung kontinuierlich: In frühen Jahren überwiegen die Zinsen; mit der Zeit steigt der Tilgungsanteil immer stärker.
• Nach Ablauf der Zinsbindung wird die verbleibende Restschuld zu den dann aktuellen Konditionen anschlussfinanziert.

Formel – so berechnet sich die monatliche Rate

Die Annuität berechnet sich aus dem Darlehensbetrag und der Summe von Sollzins und Anfangstilgungssatz:

Monatliche Rate = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 100 ÷ 12

Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, 2,0 % Anfangstilgung:
Rate = 300.000 × (3,5 + 2,0) / 100 / 12 = 300.000 × 0,004583 = 1.375,00 € / Monat

Monat für Monat wird ein Teil der Rate als Zinsen an die Bank gezahlt (Zinsanteil = Restschuld × Sollzins / 100 / 12), der Rest reduziert die Schuld (Tilgungsanteil = Rate − Zinsen).

Rechenbeispiel: 300.000 € bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung

Näherungswerte zur Illustration. Exakte Berechnung mit dem Rechner oben.

Gut erkennbar: In Jahr 1 gehen rund 62 % der Rate als Zinsen an die Bank. Erst ab circa Jahr 21 übersteigt der Tilgungsanteil den Zinsanteil. Der Rechner markiert diese Umkehrstelle im Tilgungsplan automatisch.

Wie hoch sollte die Anfangstilgung sein?

Die Anfangstilgung beeinflusst Laufzeit und Zinskosten erheblich. Faustregel: Mindestens 2–3 % – bei niedrigen Zinsen eher mehr, da sonst die Laufzeit auf 40+ Jahre anwächst.

Basis: 300.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins. Näherungswerte.

Eine höhere Anfangstilgung bedeutet mehr monatliche Belastung, aber deutlich geringere Zinskosten und schnellere Schuldenfreiheit. Wer unsicher ist, wählt eine niedrigere Anfangstilgung mit flexiblem Sondertilgungsrecht.

Restschuld und Anschlussfinanzierung

Die meisten Banken vergeben Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren. Am Ende dieser Zeit läuft das Darlehen nicht automatisch aus – die noch offene Restschuld muss umfinanziert werden (Anschlussfinanzierung).

Wie hoch die Restschuld nach z. B. 10 Jahren ist, siehst du direkt im Tilgungsplan in der Zeile „Jahr 10". Mit diesem Wert kannst du Angebote für die Anschlussfinanzierung einholen – am besten 3–6 Monate vor Ende der Zinsbindung.

Tipp Forward-Darlehen: Wenn du schon heute absehen kannst, dass die Zinsen steigen könnten, lässt sich die Anschlussfinanzierung bis zu 5 Jahre im Voraus zu heutigen Konditionen sichern (Forward-Darlehen).

Sondertilgung – wann lohnt sie sich?

Eine jährliche Sondertilgung von 5.000 € reduziert bei einem 300.000 €-Darlehen (3,5 % Zins, 2 % Anfangstilgung) die Laufzeit um mehrere Jahre und spart je nach Höhe 10.000–30.000 € Zinsen.

Die meisten Baufinanzierungsverträge erlauben 5 % des Ursprungsdarlehens jährlich als kostenfreie Sondertilgung – manchmal auch 10 %. Diese Klausel ist im Darlehensvertrag festgeschrieben; achte darauf, sie bei Vertragsschluss zu vereinbaren.

Tilgungsrechner vs. Annuitätenrechner – der Unterschied

Technisch berechnen Tilgungsrechner und Annuitätenrechner dieselbe Größe: die konstante monatliche Rate für ein Annuitätendarlehen. Der Begriff „Annuität" (von lat. annus = Jahr) bezeichnet die gleichbleibende Jahresleistung – üblicherweise auf 12 Monatsraten verteilt. Der Tilgungsrechner zeigt zusätzlich den vollständigen Tilgungsplan mit der Entwicklung von Zinsen, Tilgung und Restschuld über alle Jahre. Wer gezielt die Restschuld nach einer bestimmten Laufzeit nachschlägt, nutzt den Restschuld-Rechner – funktional identisch.

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Dieser Rechner dient der unverbindlichen Orientierung und ersetzt keine Beratung durch eine Bank oder einen unabhängigen Baufinanzierungsberater. Alle Angaben ohne Gewähr.